Снизятся ли ставки по ипотеке в 2024 году? Подсказки из заявления ФРС в среду.

Ключевые выводы

• В среду Федеральная резервная система объявила о пятом подряд сохранении ставки после того, как повышения в 2022 и 2023 годах подняли ставки по федеральным фондам почти до 23-летнего максимума.
• Изменения ставок ФРС не влияют напрямую на ставки по ипотечным кредитам. Но они могут вызвать эффект домино, который повлияет на ставки, которые готовы предложить кредиторы.
• Инфляция является одним из крупнейших факторов роста ставок по ипотечным кредитам, и она упорно остается выше целевого уровня ФРС в 2%.
  
• В октябре ставки по ипотечным кредитам выросли до 20-летнего максимума, но с тех пор упали более чем на процентный пункт.
• В среду ФРС заявила, что все еще наблюдает и ждет новых хороших новостей по инфляции и занятости, прежде чем рассматривать возможность снижения ставок. Но он прогнозирует три снижения ставок к концу 2024 года.

Многие факторы, влияющие на ставки по ипотеке

Когда Федеральная резервная система повышает ставку по федеральным фондам — как она агрессивно делала в 2022 и 2023 годах — обычно считается, что это приводит к росту ставок по ипотечным кредитам. И наоборот, когда ФРС снизит ставки, ставки по ипотечным кредитам упадут. Означает ли очередное сохранение ставки ФРС, объявленное в среду, что ставки по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне?

Фактическая связь между ФРС и ставками, предлагаемыми ипотечными кредиторами, не столь ясна. Вместо этого действия центрального банка более непосредственно влияют на краткосрочные ставки, такие как ставки по депозитам в банке, процентные ставки по кредитным картам и ставки по потребительским кредитам.

Но фиксированные ипотечные кредиты предлагают долгосрочную ставку, и это делает связь с действиями ФРС немного более слабой. И на самом деле, ставки по ипотечным кредитам и ставка по федеральным фондам могут – и иногда действительно – двигаться в противоположных направлениях.

Помимо базовой ставки ФРС, на рынок ипотечного кредитования влияет сложное сочетание многих экономических факторов. К ним относятся инфляция, потребительский спрос, предложение жилья, сила текущей экономики и состояние рынка облигаций, особенно доходность 10-летних казначейских облигаций.

Но, учитывая историческую скорость и масштабы повышения ставок ФРС в 2022–2023 годах (подняв базовую ставку на 5,25 процентных пункта за 16 месяцев), даже косвенное влияние ставки по федеральным фондам помогло поднять ставки по ипотечным кредитам на столь же историческую величину за последние два года. годы.

ФРС сохраняет устойчивость, но ставки по ипотечным кредитам снизились

В книгах по истории ипотечного кредитования 2023 год войдет в историю как особенно болезненный год для покупателей жилья. Конечно, в 2022 году ставки по 30-летним ипотечным кредитам росли быстрее: после падения до исторического минимума в диапазоне 2–3% в 2021 году, в следующем году ставки по 30-летним ипотечным кредитам взлетели выше 7%. Темпы роста в 2022 году были поразительными.

Но 2023 год показал, что ставкам по ипотечным кредитам еще есть куда расти. Хотя средний показатель за 30 лет колебался на уровне 6% на протяжении большей части первой половины 2023 года, к октябрю он катапультировался до ошеломляющих 8,45% — самого высокого показателя почти за 23 года.

Сегодня ставки по ипотечным кредитам по-прежнему исторически высоки. Но с октября они значительно упали, а с Рождества даже упали до 6% пять раз. Текущий средний показатель немного выше этого показателя, но все же более чем на целый процентный пункт ниже пика прошлого падения в 8,45%.

Но почему это происходит после того, как ФРС удерживала ставки на стабильном уровне в течение пяти заседаний подряд? Ставка по федеральным фондам была повышена до 5,25% в июле 2023 года и остается на этом уровне. Однако ставки по ипотеке падают.

Основная причина связана с инфляцией. В июне 2022 года инфляция достигла 40-летнего максимума в 9,1%. Но кампания ФРС по повышению ставок имела прямое влияние на инфляцию, и на данный момент ей удалось снизить инфляцию до 3,2% по состоянию на февральские показатели. Таким образом, хотя ФРС еще не решила начать снижение ставок, уже проделанная работа по борьбе с инфляцией оказала понижательное давление на ставки по ипотечным кредитам.

Тем не менее, многие ожидают, что повышенные ставки по ипотечным кредитам сохранятся еще долгое время. По словам Сэма Хатера, главного экономиста Freddie Mac: «Несмотря на недавнее падение, ставки по ипотечным кредитам остаются высокими, поскольку рынок борется с давлением жесткой инфляции. В таких условиях существует большая вероятность того, что ставки останутся высокими в течение более длительного периода времени».

Что действия ФРС в 2024 году могут означать для ипотечного кредитования

Решение ФРС в среду сохранить базовую ставку на прежнем уровне не стало сюрпризом. В течение нескольких недель подавляющее большинство ожидало, что центральный банк продолжит поддерживать ставку по федеральным фондам на текущем уровне. Фактически, согласно данным инструмента FedWatch Tool группы CME, большинство трейдеров федеральных фондов делают ставку на то, что первое снижение ставок произойдет не раньше июня.

Но в среду с нетерпением ждали квартального «точечного графика» ФРС. Точечный график представляет собой график, показывающий (с одной безымянной точкой на каждого члена комитета), где каждый центральный банкир прогнозирует, что ставка по федеральным фондам будет в конце 2024, 2025 и 2026 годов.

Точечный график, опубликованный в среду, показывает средний прогноз трех снижений ставок к концу этого календарного года, причем почти половина из 19 членов комитета поддержали этот прогноз. Если это осуществится, к концу года ставка по федеральным фондам снизится на 0,75 процентных пункта.

Это похоже, хотя и немного более консервативно, на декабрьский прогноз членов ФРС. В то время точечный график также показал среднее предположение о трех снижениях ставок, но при этом более четверти членов комитета прогнозировали четыре или более снижения ставок. Напротив, точечный график в среду показал, что только один представитель центрального банка (5% членов комитета) прогнозирует более трех снижений ставок.

Если посмотреть дальше, то точечный график предполагает дальнейшее снижение ставок примерно на 0,75 процентных пункта в 2025 и 2026 годах. Конечно, это всего лишь лучшие предположения членов комитета, основанные на имеющихся у них сейчас данных. Как всегда, они будут принимать каждое решение по ставке одно за другим в свете самых свежих экономических показателей. Но как только ФРС окажется готовой к первому снижению ставок, это будет сигнализировать о том, что она считает, что инфляция стабилизировалась.

Ожидаемое снижение инфляционного давления, а также дополнительное влияние падения ставки по федеральным фондам в 2024 году, вероятно, приведут к снижению ставок по ипотечным кредитам. Но хотя ФРС быстро повышала базовую ставку в 2022–2023 годах, ожидается, что в 2024 году и в последующий период она будет снижать ставки гораздо более постепенно. В результате ожидается, что любые улучшения ставок по ипотечным кредитам будут постепенными.

Сравните лучшие ставки по ипотеке сегодня — 2 апреля 2024 г.

Как мы отслеживаем лучшие ставки по ипотеке

Чтобы оценить ставки по ипотечным кредитам, нам сначала нужно было создать кредитный профиль. Этот профиль включал кредитный рейтинг от 700 до 760 с соотношением кредита к стоимости недвижимости (LTV) 80%. Используя этот профиль, мы усреднили самые низкие ставки, предлагаемые более чем 200 ведущими кредиторами страны. Эти ставки представляют собой то, что увидят реальные потребители при покупке ипотечного кредита. 

Тот же кредитный профиль был использован для карты лучших ставок штата. Затем мы обнаружили самую низкую ставку, предлагаемую в настоящее время опрошенным кредитором в этом штате. 

Помните, что ставки по ипотеке могут меняться ежедневно, и данные о средней ставке предназначены только для информационных целей. Личный кредитный профиль и профиль дохода человека будут решающими факторами при выборе ставок и условий кредита, которые он может получить. Ставки по кредиту не включают суммы налогов или страховых взносов, и применяются индивидуальные условия кредитора.