Снизятся ли ставки по ипотеке в 2024 году? Что говорит нам вчерашнее заявление ФРС.

Ключевые выводы

• Вчера Федеральная резервная система объявила о четвертом подряд удержании ставки. В последний раз он повышал ставку по федеральным фондам в июле.
• Изменения ставок ФРС не влияют напрямую на ставки по ипотечным кредитам. Но они часто создают эффект домино, который в конечном итоге влияет на ставки, которые готовы предложить кредиторы.
• Одним из крупнейших факторов роста ставок по ипотечным кредитам является инфляция, которая все еще превышает целевой уровень ФРС в 2%.
  
• Ставки по ипотечным кредитам поднялись до 20-летнего максимума в октябре, но с тех пор упали почти на 1,5 процентных пункта.
• Вчера ФРС дала понять, что ее кампания по повышению ставок почти наверняка окончена. Но он указал, что, скорее всего, не начнет снижать ставки до мая или позже.

Сеть факторов, влияющих на ставки по ипотеке

Обычно приходят к выводу, что, когда Федеральная резервная система повышает процентные ставки – как она агрессивно делала в 2022 и 2023 годах – ставки по ипотечным кредитам повышаются. И наоборот, когда ФРС снизит ставки, ставки по ипотечным кредитам тоже упадут. Значит ли это, что очередное сохранение ставки ФРС, объявленное вчера, означает, что ставки по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне?

К сожалению, отношения между ФРС и тем, что предлагают кредиторы, не совсем ясны. Вместо этого действия центрального банка более непосредственно влияют на краткосрочные ставки, такие как ставки по депозитам в банке, кредитным картам и процентным ставкам по потребительским кредитам.

Поскольку фиксированные ипотечные кредиты предлагают долгосрочную ставку, связь с действиями ФРС несколько более слабая. И на самом деле, ставки по ипотечным кредитам и ставка по федеральным фондам могут – и иногда действительно – двигаться в противоположных направлениях. Помимо базовой ставки ФРС, на рынок ипотечного кредитования влияет сложное сочетание многих экономических факторов. К ним относятся инфляция, потребительский спрос, предложение жилья, сила текущей экономики и состояние рынка облигаций, особенно доходность 10-летних казначейских облигаций.

Однако, учитывая историческую скорость и масштабы повышения ставок ФРС в 2022–2023 годах (поднятие базовой ставки на 5,25 процентных пункта за 16 месяцев), даже косвенное влияние ставки по федеральным фондам привело к столь же историческому повышению ставок по ипотечным кредитам за последний год. два года.

ФРС приостановила работу, но ставки по ипотечным кредитам упали

В книгах по истории ипотечного кредитования 2023 год войдет в историю как особенно болезненный год для покупателей жилья. Конечно, в 2022 году ставки по 30-летним ипотечным кредитам росли быстрее. После падения до исторического минимума в диапазоне 2–3% в 2021 году, в следующем году ставки по 30-летним ипотечным кредитам взлетели выше 7%. Темпы роста в 2022 году были захватывающими.

Но 2023 год показал, что ставкам по ипотечным кредитам еще есть куда расти. Хотя 30-летний средний показатель колебался на 6% на протяжении большей части первой половины 2023 года, к октябрю флагманский средний показатель по ипотечным кредитам катапультировался до ошеломляющих 8,45% — самого высокого показателя за 22 года.

К счастью, хотя ставки по ипотечным кредитам все еще исторически высоки, с октября они значительно снизились. В частности, за последние пять недель они четыре раза опускались ниже отметки в 7%. Текущий средний показатель почти на 1,5 процентных пункта ниже пика прошлой осени в 8,45%.

Но почему это происходит после того, как ФРС приняла решение удерживать ставки на стабильном уровне на последних четырех заседаниях подряд? Ставка по федеральным фондам была повышена до 5,25% в июле 2023 года и остается на этом уровне. Однако ставки по ипотеке падают.

Одна из основных причин связана с инфляцией. В июне 2022 года инфляция достигла 40-летнего максимума в 9,1%. Но кампания ФРС по повышению ставок имела прямое влияние на инфляцию, и на данный момент ей удалось снизить инфляцию до 3,4% по состоянию на декабрьские показания. Таким образом, хотя ФРС еще не решила начать снижение ставок, уже проделанная ею работа по борьбе с инфляцией оказывает понижательное давление на ставки по ипотечным кредитам.

Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac, говорит об этом так: «Учитывая продолжающееся замедление инфляции, мы ожидаем дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. Экономика продолжает опережать темпы роста благодаря устойчивому росту рабочих мест и доходов, в то время как образование домохозяйств растет темпами, превышающими допандемический уровень. Эти благоприятные факторы должны оказать мощную фундаментальную поддержку рынку в ближайшие месяцы».

Что действия ФРС в 2024 году могут означать для ипотечного кредитования

Вчерашнее заявление ФРС по итогам заседания дало понять, что мы почти наверняка достигли конца повышения ставок в этой кампании. Однако председатель ФРС Джером Пауэлл заявил, что, поскольку инфляция все еще слишком высока, комитет будет действовать осторожно при принятии решения о первоначальном снижении ставки.

Следующее заседание центрального банка по установлению ставок завершится 20 марта. На своей вчерашней пресс-конференции после объявления председатель Пауэлл сказал: «Я не думаю, что комитет, скорее всего, достигнет определенного уровня доверия (чтобы снизить ставки). ко времени мартовской встречи». Это говорит о том, что самое раннее снижение ставки ФРС, вероятно, произойдет на майском заседании, которое завершится 1 мая.

Другими словами, мы, скорее всего, будем придерживаться модели удержания ставок ФРС в течение трех месяцев или даже больше, поскольку ФРС будет принимать решение по ставке каждое заседание за заседанием на основе самых свежих экономических данных. Следующее заседание, запланированное после мая, завершится 12 июня.

Однако данные «точечного графика», опубликованные ФРС в декабре, показали, что почти 80% членов ФРС ожидают от двух до четырех снижений ставок в 2024 году, при этом среднее ожидание состоит в том, что ставки будут снижены в три раза на общую сумму 0,75%.

Сокращение ставок ФРС будет признаком не только дальнейшего снижения инфляции, но и того, что ФРС считает, что уровень инфляции стабилизировался. Это снижение инфляционного давления, а также дополнительное влияние падения ставки по федеральным фондам позднее в 2024 году, вероятно, приведут к снижению ставок по ипотечным кредитам. Но хотя ФРС быстро и яростно повышала базовую ставку в 2022–2023 годах, ожидается, что в 2024 году и в последующий период она будет снижать ставки гораздо более плавно. В результате ожидается, что улучшение ставок по ипотечным кредитам в этом году будет скорее постепенным, чем резким.

Сравните лучшие ставки по ипотеке сегодня — 21 марта 2024 г.

Как мы отслеживаем лучшие ставки по ипотеке

Чтобы оценить ставки по ипотечным кредитам, нам сначала нужно было создать кредитный профиль. Этот профиль включал кредитный рейтинг от 700 до 760 с соотношением кредита к стоимости недвижимости (LTV) 80%. Используя этот профиль, мы усреднили самые низкие ставки, предлагаемые более чем 200 ведущими кредиторами страны. Эти ставки представляют собой то, что увидят реальные потребители при покупке ипотечного кредита. 

Тот же кредитный профиль был использован для карты лучших ставок штата. Затем мы обнаружили самую низкую ставку, предлагаемую в настоящее время опрошенным кредитором в этом штате. 

Помните, что ставки по ипотеке могут меняться ежедневно, и данные о средней ставке предназначены только для информационных целей. Личный кредитный профиль и профиль дохода человека будут решающими факторами при выборе ставок и условий кредита, которые он может получить. Ставки по кредиту не включают суммы налогов или страховых взносов, и применяются индивидуальные условия кредитора.