Refinanciación hipotecaria: ¿pagos más bajos, plazos más cortos o refinanciación con “retiro de efectivo”?: Tienes opciones:.

Una vez que tienes una hipoteca, te quedas atrapado en ella durante décadas, ¿verdad? Tal vez no. Es posible que pueda refinanciar su hipoteca con términos que se adapten mejor a su situación.

Sin embargo, antes de comenzar, es importante comprender cómo funciona el refinanciamiento hipotecario y cuánto podría costarle. Echemos un vistazo al proceso.

Puntos clave

• La refinanciación hipotecaria reemplaza su hipoteca existente con una nueva hipoteca.
• Los pagos más pequeños pueden ser más fáciles de realizar, pero prolongarán el tiempo que usted estará endeudado.
• Refinanciar a un plazo más corto puede ahorrarle dinero a largo plazo, pero realizará pagos más altos.

¿Qué es la refinanciación hipotecaria?

La refinanciación hipotecaria funciona reemplazando su préstamo hipotecario actual por uno nuevo. En lugar de cambiar los términos de su hipoteca actual, obtiene un préstamo completamente nuevo. Su nuevo préstamo (el refinanciamiento de su hipoteca) cancela su antigua hipoteca.

Una vez que tenga su nueva hipoteca, comenzará a realizar los pagos de ese préstamo. Dependiendo de su situación, su nueva hipoteca también podría incluir segundas hipotecas o líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC). Es posible que pueda agrupar todas sus hipotecas actuales (e incluso consolidar otras deudas pendientes) en un nuevo préstamo mediante la refinanciación.

¿Cómo funciona la refinanciación?

La refinanciación requiere un proceso similar al de obtener su hipoteca original. Tendrás que enviar una solicitud y pasar por una verificación de crédito. Además, deberá proporcionar prueba de ingresos e identidad, similar a la que proporcionó durante su solicitud de hipoteca original.

Sin embargo, los nuevos términos de la hipoteca podrían funcionar mejor para usted. La refinanciación hipotecaria puede resultar en:

• Una tasa de interés más baja y, por lo tanto, pagos mensuales más bajos (en igualdad de condiciones).
• Un plazo de préstamo más corto, si lo desea.
• Una porción de efectivo que puede usar (si obtiene un refinanciamiento con retiro de efectivo; más sobre esto a continuación).

Cuando refinancia, también debe estar preparado para las tarifas. Así como su hipoteca original incluía tarifas, su refinanciamiento también tendrá costos adicionales. (Nota: algunas propuestas de refinanciamiento le dirán que se hace “sin costo alguno” para usted, pero en realidad los costos están enterrados en otra parte. Vea más a continuación).

Asegúrese de que cualquier ahorro que obtenga del refinanciamiento hipotecario compense sus costos.

¿Qué es la refinanciación con retiro de efectivo?

La refinanciación con retiro de efectivo es un tipo de refinanciación hipotecaria que le permite pedir prestado más que el saldo hipotecario actual y conservar la diferencia.

Por ejemplo, supongamos que debe $250,000 en su hipoteca actual. Su casa está valorada en $400,000. Usted decide refinanciar con retiro de efectivo. En muchos casos, puede obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo que le deja con un 20% del valor líquido de su vivienda (80% de préstamo a valor o LTV).

Por lo tanto, su prestamista podría aprobar una hipoteca del 80% del valor tasado de $400,000, o $320,000.

Suponiendo que desea obtener el préstamo LTV máximo, al cierre se utilizarán $250 000 para liquidar la hipoteca original y se le entregarán los $70 000 adicionales (nuevamente, menos los costos de cierre y las tarifas cobradas por su prestamista). Luego comenzará a realizar pagos sobre ese monto.

Puede usar esos $70,000 para lo que quiera, ya sea financiar la universidad de su hijo, deshacerse de la deuda de la tarjeta de crédito o pagar una boda.

Sin embargo, tenga en cuenta que una vez que obtenga un refinanciamiento con retiro de efectivo, estará utilizando su casa para asegurar lo que sea que pague. Si no puede realizar los pagos más tarde, podría perder su casa. Asegúrese de poder afrontar los pagos y de que el uso del efectivo tenga sentido para sus objetivos financieros antes de seguir adelante.

¿Debo refinanciar mi casa?

Hay diferentes escenarios a considerar al decidir si debe refinanciar su casa. La refinanciación hipotecaria tiene algunos beneficios, pero debe asegurarse de que se ajusten a sus objetivos. A continuación se presentan algunas razones comunes por las que las personas refinancian sus casas.

Tasa de interés más baja. Una de las mejores razones para refinanciar es reducir la tasa de interés. Si tiene una hipoteca de tasa variable, refinanciar a una tasa fija puede ayudarlo a evitar aumentos en su pago mensual si las tasas aumentan.

Cuando refinancia a una tasa de interés más baja, potencialmente reduce su pago mensual. Tiene dos opciones principales al refinanciar a una tasa más baja:

1. Mantén el mismo término. Refinanciar, pero mantener el mismo cronograma. Entonces, si le quedan 20 años de un préstamo a 30 años, podría refinanciarlo a una tasa de interés más baja, pero en lugar de obtener una nueva hipoteca a tasa fija a 30 años, obtendría una hipoteca a 20 años.
2. Obtenga un préstamo a más largo plazo. Reduzca aún más su pago obteniendo una nueva hipoteca de tasa fija a 30 años. Esto puede ayudar a aumentar su flujo de caja mensual, pero estará endeudado durante 10 años más.

Veamos un ejemplo. Suponga que tiene un pago mensual actual de $1703 con una tasa de interés del 5,5%. Le quedan $250,000 en su hipoteca y desea refinanciar. Supongamos que la tasa de una hipoteca fija a 20 años es del 4,0% y una fija a 30 años es del 4,3%. Normalmente, la hipoteca a más largo plazo conlleva una tasa de interés más alta. Eso se llama curva de rendimiento “normal”.

• Si refinancia a un plazo de 20 años, su nuevo pago será de $1,515 y ahorrará $45,132 en intereses totales.
• Si refinancia a un plazo de 30 años, tendrá un pago mucho menor de $1,237, pero pagará casi $82,000 más en intereses durante la vigencia de la hipoteca. ¡Ay!

Aumentar el tiempo que tiene una hipoteca puede resultar en un costo general más alto, aunque tenga un mejor flujo de efectivo mensual. Comprender esta compensación es importante al decidir si refinanciar.

calculadora de préstamoscalculadora de préstamos de GIGAcalculator.com¿Quieres jugar con los números por tu cuenta? Simplemente ingrese el monto del préstamo, el plazo, la tasa de interés (con el compuesto y la frecuencia de pago establecidos en mensual) y calcule.

Liquide su préstamo hipotecario antes. Tal vez su objetivo sea liquidar su hipoteca más rápido y liberarse de sus deudas a una edad más temprana. Utilizando los mismos números que antes, ¿qué pasa si decide refinanciar a un plazo de 15 años y liquidar su hipoteca cinco años antes?

Al 4%, su nuevo pago mensual sería de $1,849.22. Eso es aproximadamente $146 más que su pago mensual previo al refinanciamiento, pero estará libre de su hipoteca cinco años antes y ahorrará casi $76,000 en intereses (en comparación con su hipoteca actual). Esa es una gran cantidad de dinero que regresa a su bolsillo, en lugar de a su prestamista.

Solo asegúrese de poder pagar el pago más alto. Si eso le preocupa, podría hacer lo que hacen algunos ahorradores inteligentes y tomar la hipoteca a más largo plazo, pero hacer pagos adicionales del capital cada mes. De esa manera, seguirás pagando la hipoteca más rápido y ahorrarás en intereses, pero no estarás obligado a pagar un pago mensual más alto. Si se encuentra con una crisis de efectivo, puede reducir el pago requerido y reducir la posibilidad de quedarse atrás.

Ahora, sobre esos costos de refinanciamiento

Antes de decidir si debe refinanciar su casa, asegúrese de considerar el costo. Los costos de cierre de un refinanciamiento suman alrededor de $5,000 en promedio, según Freddie Mac. Algunos de los costos que puede esperar pagar al refinanciar una hipoteca incluyen:

• Tarifas de originación
• Honorarios de suscripción
• Honorarios de tasación
• Tarifas de informe de crédito
• Costes legales
• Tarifas de título
• Costos de grabación del gobierno
• Varios cargos por servicios

Si tiene $5,000 en costos de cierre, el tiempo que lleva recuperar esa cantidad depende de los términos de su hipoteca:

• Refinanciación a 20 años: 27 meses
• Refinanciación a 30 años: 10 meses

Su pago hipotecario más bajo con un refinanciamiento a 30 años significa que verá una recuperación de costos más rápida, en función de sus ahorros debido al flujo de caja. Pero recuerde que, en general, pagará más intereses. Por otro lado, con un refinanciamiento a 15 años, no recuperará su costo mediante ahorros en pagos mensuales, pero su ahorro total en intereses hace que valga la pena refinanciar desde un punto de vista estrictamente numérico.

Cuidado con el refinanciamiento sin costo. Algunos prestamistas afirman ofrecer refinanciamiento sin costo, pero tenga cuidado. Podría llamarse “sin costo” porque no paga nada por adelantado. En cambio, sus tarifas podrían incluirse en su hipoteca, encareciendola un poco. Algunos prestamistas no cobran costos, sino que pueden tener una tasa más alta, lo que le costará más cada mes.

La línea de fondo

Antes de decidirse por la refinanciación de una hipoteca, asegúrese de considerarlo en el contexto de sus objetivos financieros generales. ¿Cuánto tiempo piensa quedarse en la casa? ¿Está de acuerdo con pagar todos esos intereses o preferiría liberarse de sus deudas antes? Y como corolario, ¿se pueden tomar los intereses hipotecarios como deducción fiscal o se puede tomar la deducción estándar?

Además, tenga en cuenta que el refinanciamiento de una hipoteca puede afectar su puntaje crediticio, por lo que debe equilibrar la obtención de un nuevo préstamo hipotecario con otro crédito que podría solicitar más adelante. Ejecute los números utilizando una calculadora de refinanciamiento o de hipotecas (como la anterior) para ver qué funcionará mejor para usted.