Aspectos del derecho de propiedad en los países comunistas y poscomunistas.

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Con la caída del comunismo en la mayor parte del mundo, la propiedad privada ganó predominio como nunca antes. Incluso en varios países que permanecieron políticamente dominados por el Partido Comunista, como China, la propiedad privada de algún tipo de propiedad pasó a ser permisible y, en algunos casos, alentada.

El panorama inmobiliario que ha surgido en el mundo poscomunista es fluido y muy complejo. Los países poscomunistas no comparten ningún régimen único de propiedad privada. De hecho, dentro de cada país diferentes formas de propiedad pueden estar sujetas a diferentes regímenes de propiedad, incluida la propiedad puramente privada, diversas formas híbridas de propiedad privada y la propiedad estatal. A las personas y entidades extranjeras se les puede permitir o no poseer propiedades según el país y el activo en cuestión. Los siguientes análisis de Rusia, Rumania y China ejemplifican algunos de los cambios que ocurren en países que han aflojado las restricciones a la propiedad privada.

Rusia

El problema de la propiedad de la tierra.

Aunque la Constitución de la Federación de Rusia (1993) y el Código Civil (1995) reconocen claramente el derecho a la propiedad privada de la tierra, la legislación sobre ese tema, incluido el Código de Tierras (2001) y las leyes sobre la venta de tierras agrícolas (2002), tomó varios años para resolverlo. A comienzos del siglo XXI, prácticamente toda la tierra rusa todavía era de propiedad pública. La tierra de propiedad privada estaba sujeta a regulación mediante decretos presidenciales, que limitaban estrictamente los derechos de los propietarios. En esta época, la ley rusa reconocía sólo tres circunstancias en las que el terreno podía ser de propiedad privada: (1) el terreno se utiliza para nuevas construcciones de viviendas individuales o está ubicado debajo de un edificio existente que ya es de propiedad privada; (2) la tierra se utiliza para agricultura subsidiaria personal o jardinería en casas de campo; y (3) la tierra se utiliza con fines agrícolas. Los no rusos tienen prohibido poseer tierras, pero se les permite arrendarlas. Las transferencias de tierras y otros recursos naturales sólo pueden realizarse dentro de las directrices establecidas por el Código Civil ruso. Todas las transacciones de tierras deben registrarse ante un organismo gubernamental federal, y cualquier falta de registro de una transacción anulará la transferencia. Sin embargo, para las transferencias de propiedad no territorial no se requiere el registro de las transacciones.

Un organismo autorizado por el Estado puede conceder a las personas el derecho de uso perpetuo de un terreno de propiedad estatal. La persona a quien se ha concedido el derecho de uso también tiene derecho a arrendar la parcela a otra por un plazo determinado, pero está prohibida cualquier otra transferencia de la misma. Si se transfiere un edificio u otro objeto inmueble en un terreno de propiedad estatal, el derecho de uso perpetuo del terreno bajo el edificio va con el edificio.

En algunos casos, los individuos pueden tener otro tipo de derecho de propiedad sobre la tierra conocido como posesión heredable de por vida. Un ciudadano que posee una tierra por derecho de posesión hereditaria puede arrendarla gratuitamente a otro por un plazo determinado, pero no le está permitido venderla ni pignorarla ni realizar ninguna otra transacción que implique la transferencia de la parcela. En virtud de estas restricciones, los intereses de uso perpetuo y de posesión vitalicia heredables no constituyen propiedad privada. En consecuencia, no están protegidos constitucionalmente contra acciones gubernamentales que los infrinjan. Además, el Estado puede rescindir los derechos sin los procedimientos del debido proceso.

Hipotecas y prendas

El Código Civil de la Federación de Rusia permite que las hipotecas y las prendas se utilicen como instrumentos para garantizar el cumplimiento de obligaciones legales, en particular contratos de préstamo. Aunque las hipotecas y las prendas son muy comunes en Occidente, son bastante raras (y bastante complicadas) en Rusia.

La legislación rusa distingue entre las normas generales que se aplican a todas las prendas y las normas especiales que se aplican a las hipotecas sobre bienes inmuebles y a las prendas sobre bienes muebles. En el caso de las hipotecas sobre bienes inmuebles, el acreedor hipotecario tiene el derecho de satisfacer su crédito pecuniario frente al deudor con los bienes inmuebles del deudor. Esto le da al acreedor hipotecario prioridad, con respecto al inmueble, sobre los demás acreedores del deudor hipotecario. En términos simples, una hipoteca en Rusia representa el derecho del acreedor hipotecario a un derecho de prioridad sobre el terreno garantizado si el deudor hipotecario incumple el pago del préstamo. Sin embargo, la propiedad hipotecada sigue siendo propiedad del deudor hipotecario. La legislación rusa prohíbe expresamente que el acreedor hipotecario adquiera la propiedad del bien hipotecado. (En los Estados Unidos, si el acreedor hipotecario o el deudor hipotecario posee el título de la propiedad depende de la teoría de la hipoteca seguida en el estado correspondiente. Según la teoría del título, el acreedor hipotecario posee el título, mientras que, según la teoría del gravamen, el deudor hipotecario lo posee).

Se puede establecer una hipoteca para garantizar una obligación financiera en virtud de un contrato de crédito, contrato de préstamo, arrendamiento, contrato u otro acuerdo. Sólo podrá establecerse respecto de los bienes propios o arrendados por el deudor hipotecario.

Dos características de la ley hipotecaria rusa hacen que las hipotecas sean menos atractivas que en Occidente. El primero es el costo. Los acuerdos hipotecarios deben certificarse ante notario, un proceso que es mucho más complejo en Rusia que en Estados Unidos. Los acuerdos hipotecarios también deben registrarse en una agencia estatal, lo que puede resultar costoso. El registro por sí solo cuesta el 3 por ciento del valor de la propiedad hipotecada.

La segunda característica es un procedimiento de ejecución hipotecaria muy complejo. Un acreedor hipotecario sólo puede ejecutar la propiedad hipotecada mediante orden judicial. La ejecución hipotecaria podrá posponerse, hasta por un año, en dos circunstancias: en primer lugar, cuando un particular pignore un inmueble para fines no relacionados con actividades comerciales; y segundo, cuando el inmueble hipotecado se destine a fines agrícolas. Una vez ejecutada la hipoteca, la propiedad hipotecada se vende mediante venta pública o subasta. Las ventas públicas las organizan y llevan a cabo organismos estatales especiales, mientras que las subastas las lleva a cabo una organización especial elegida por el acreedor hipotecario con el consentimiento del deudor hipotecario. Junto con el problema de los costos, la inflexibilidad de estos procedimientos disuade el uso generalizado de la hipoteca.

En 2005, la ley hipotecaria rusa adoptó el bono hipotecario (también conocido como gravamen), una garantía que ha sido común en la mayoría de los sistemas legales fuera de Rusia. Un bono hipotecario certifica los derechos de su propietario legal al cumplimiento de una obligación financiera garantizada por la propiedad enumerada en el contrato de hipoteca; no se necesita ninguna otra prueba de la existencia de la obligación. El objetivo principal del bono hipotecario es facilitar la rotación de los derechos hipotecarios y la refinanciación por parte de los bancos y otras instituciones crediticias.

ley de herencia

La constitución rusa postsoviética garantiza expresamente el derecho de herencia. (En comparación, la Constitución de los Estados Unidos no respalda ninguna garantía de este tipo). Varias disposiciones del Código Civil ruso definen el sistema de herencia del país.

Al igual que sus homólogos angloamericanos y europeos continentales, el derecho sucesorio ruso reconoce dos métodos de herencia en caso de muerte: por testamento y por ministerio de la ley (conocido en el mundo angloamericano como sucesión intestada). Los testadores son libres de legar sus bienes por testamento a quien deseen. Sin embargo, como sistema de derecho civil, la ley rusa limita la libertad de testación del testador al reconocer la llamada porción legítima (la legítima) de la herencia. Las personas con derecho a esta parte del patrimonio son los hijos menores o dependientes del testador (incluidos los hijos adoptados), los padres y otras personas que dependieran económicamente del testador. Independientemente de lo que el testamento disponga o no, estas personas tienen derecho a recibir la mitad de lo que habrían recibido si el testador hubiera fallecido sin testamento, es decir, mediante sucesión intestada.

Si una persona muere sin testamento, los herederos calificados se identifican y clasifican según su relación con el difunto. Los grupos relacionales se clasifican de la siguiente manera, con prioridad otorgada en orden sucesivo: (1) el cónyuge del difunto, sus hijos biológicos y adoptados, y sus padres biológicos y adoptivos; (2) los hermanos y abuelos del difunto, así como sus sobrinos o sobrinas; (3) los tíos y tías del difunto; (4) los bisabuelos del difunto en uno o ambos lados; (5) hijos de sobrinas y sobrinos del fallecido; (6) nietos de sobrinas y sobrinos del fallecido; y (7) hijastros y padrastros. Aquellos que tienen una relación más remota con el difunto no tienen derecho a reclamar como herederos. Este patrón de prioridad es similar al patrón que prevalece en Estados Unidos. Los herederos o un notario actúan como albacea o administrador del patrimonio. El difunto podrá nombrar un albacea en el testamento.

Fideicomisos

El Código Civil ruso establece el concepto de gestión fiduciaria, según el cual un propietario puede transferir uno o más activos en fideicomiso a otra persona, conocida como administrador fiduciario, quien asume la obligación legal de administrar la propiedad en interés del propietario (o los de un tercero designado). La transferencia del bien al administrador del fideicomiso no implica ni implica una transferencia de propiedad legal. Las relaciones de gestión de fideicomisos se consideran de naturaleza estrictamente contractual y el acuerdo carece del aspecto fiduciario que constituye el núcleo de la institución fiduciaria angloamericana. Según el derecho angloamericano, el núcleo del fideicomiso es la transferencia del título legal de un activo a una parte, A, que actúa en una capacidad estrictamente fiduciaria para el beneficiario, B. Aunque A es el propietario legal del activo, él debe actuar en beneficio de B.

Servidumbres privadas de uso de la tierra

Como es el caso en los países de derecho civil, Rusia reconoce y otorga algunos derechos a intereses privados de uso de la tierra que no llegan a ser propiedad. En particular, la legislación rusa reconoce las servidumbres sobre el uso de la tierra como dispositivos mediante los cuales los propietarios privados pueden restringir o controlar de otro modo el uso de sus tierras. El Código Civil define la única condición bajo la cual puede existir una servidumbre: permite a un propietario adquirir el derecho afirmativo a utilizar la tierra de otro de alguna manera, como el acceso a través de la tierra de un vecino o el derecho a tender tuberías a través de la tierra de otro. (En el derecho de propiedad estadounidense, estas servidumbres se denominan servidumbres). Un propietario de un terreno puede adquirir una servidumbre de mutuo acuerdo o por orden judicial tras una demostración de necesidad. Tales servidumbres son intereses de propiedad que corren con la tierra, en contraposición a meros derechos contractuales. Como tal, sus beneficios y cargas se transfieren a la tierra afectada a medida que la propiedad de la tierra cambia de manos.

Rumania

El régimen jurídico de la tierra en general.

El régimen legal poscomunista de tierras en Rumania se rige por el Código Civil rumano de 1864. Como ocurre en el sistema agrario postsoviético, Rumania sigue un sistema básicamente de derecho civil. Algunas características, sin embargo, son sorprendentemente diferentes del sistema territorial de derecho civil más típico. En particular, la Constitución rumana de 1991, junto con varias leyes que la promulgan, restringe expresamente la propiedad de la tierra a los rumanos. Ningún ciudadano extranjero ni apátrida puede poseer tierras rumanas. Sin embargo, las empresas constituidas en Rumania que sean propiedad parcial o incluso total de personas físicas o jurídicas extranjeras pueden poseer tierras rumanas.

La Constitución y el Código Civil rumanos reconocen dos formas de propiedad: privada y pública. La propiedad pública pertenece al estado, lo que significa que si bien el estado puede arrendar la propiedad, no está autorizado a venderla. El término propiedad privada no implica que dicha propiedad nunca sea propiedad del Estado (puede serlo). Más bien, el término indica que la propiedad en cuestión puede venderse, a diferencia de la propiedad pública. El Código Civil establece que la propiedad pública se aplica a los bienes que, ya sea según el derecho positivo o por su propia naturaleza, “sean de uso o interés público”. Los recursos que son propiedad pública incluyen minerales, agua con potencial energético, aguas territoriales y playas. En los años transcurridos desde el fin del comunismo en Rumania, ha habido informes de que el Estado vendió industrias estatales a precios excesivamente bajos. La percepción de algunos rumanos es que las entidades privadas están arrebatando injustamente propiedades al Estado y de esta manera “robándoles”.

Transacciones de transferencia de tierras

Si bien la ley rumana reconoce la propiedad privada de la tierra, ciertas características difieren significativamente de la transferencia de tierras. La tierra agrícola recibe un tratamiento especial (como es el caso en varios otros sistemas legales poscomunistas) en virtud de las restricciones impuestas a su adquisición. Sólo las familias pueden comprar tierras, y la cantidad que una familia puede comprar está limitada a 500 acres (unas 200 hectáreas). Además, la transferencia de propiedad agrícola puede estar sujeta a derechos especiales de preferencia de los vecinos o arrendatarios que puedan reclamar un interés en la misma tierra.

Las transferencias de tierras en Rumania se producen más comúnmente mediante venta, donación, herencia o prescripción. Todas las transferencias deben registrarse en una agencia estatal especial.

Ley propietario-inquilino

Las leyes que rigen las relaciones entre propietarios e inquilinos en Rumania se parecen a las leyes existentes en la mayoría de los demás países en el sentido de que los estatutos que regulan la relación entre propietarios e inquilinos combinan aspectos del derecho contractual y de propiedad inmueble. La duración de un arrendamiento, por ejemplo, se establece mediante un contrato, y la legislación rumana reconoce diferentes tipos de derechos de arrendamiento, incluidos intereses de duración determinada e intereses rescindibles a voluntad de cualquiera de las partes. Los intereses de arrendamiento pueden ser cedidos o sujetos a una garantía real.

Las obligaciones respectivas del propietario y del inquilino son similares, en términos generales, a las definidas en la legislación estadounidense. El arrendador tiene la obligación de entregar la posesión del local arrendado al inquilino y de garantizarle el disfrute tranquilo del mismo. El propietario también tiene una obligación implícita, aunque renunciable, de idoneidad para el uso previsto. Esto significa, por ejemplo, que en el caso de un arrendamiento residencial, el arrendador está implícitamente obligado a entregar el local en buenas condiciones de habitabilidad. Sin embargo, esta obligación podrá ser dispensada mediante cláusula contraria en el contrato de arrendamiento. El inquilino debe evitar el desperdicio, lo que significa que es responsabilidad del inquilino, no del propietario, hacer las reparaciones necesarias. Aunque la ley permite que un inquilino ceda o subarrenda el local, un contrato de arrendamiento puede restringir el derecho del inquilino a hacerlo.

Porcelana

Antecedentes generales

Aproximadamente desde 1955 hasta 1980, el derecho privado chino siguió el modelo del sistema de derecho privado de la ex Unión Soviética ( ver Derecho soviético). Como el derecho civil soviético había estado muy influido por el Código Civil alemán, esto significaba que China era, en general, un país de “derecho civil”. Sin embargo, no fue hasta 1998 que China hizo un esfuerzo serio para desarrollar un código civil. El primer borrador de los textos legales se basó en un solo acto legislativo, que combinaba regulaciones gubernamentales con decisiones judiciales que interpretaban la legislación y los reglamentos. (Aunque en teoría la interpretación judicial no es vinculante, en la práctica sí lo es, ya que los tribunales inferiores habitualmente recurren a interpretaciones judiciales para guiar sus decisiones).

En 2007, el Congreso Nacional Popular de la República Popular China promulgó su primera ley de derechos de propiedad. Tras la transición realizada hace más de un cuarto de siglo hacia políticas económicas orientadas al mercado, el gobierno chino buscó proporcionar una base legal más segura para la creciente clase media urbana del país y para los empresarios privados. La ley no cubre todos los aspectos de lo que los abogados occidentales consideran parte del derecho de propiedad. El artículo 3 de la nueva ley de propiedad señaló claramente el propósito de desarrollar un régimen legal de propiedad diseñado para adaptarse a la economía híbrida socialista y de mercado del país. Declara: "Durante la etapa primaria del socialismo, el Estado se adherirá al sistema económico básico, con la propiedad pública desempeñando un papel dominante y diversas formas de propiedad desarrollándose paralelamente". Esta redacción, junto con la naturaleza dinámica del orden económico de China, sugiere que se producirán cambios en la ley de derechos de propiedad.

Regalos

Un área no cubierta por la ley de derechos de propiedad de 2007 fue la ley sobre obsequios. La ley china clasifica los obsequios como contratos. Sobre la base del cuerpo de derecho contractual adoptado en 1999, una donación se define como un contrato en virtud del cual el donante promete la transferencia gratuita de una donación al donatario y el donatario se compromete a aceptar la propiedad donada. En determinadas circunstancias, se permite al donante rescindir la donación antes de que se transfieran los derechos, pero si el contrato ha sido notariado o si la donación está destinada al alivio de la pobreza para ayudar a las víctimas de un desastre, no es revocable. En estos casos el donatario podrá ejecutar la donación si el donante no transfiere el bien. Finalmente, el donante puede imponer condiciones a la donación, haciendo que el contrato se parezca a lo que el derecho angloamericano considera un contrato de compraventa. Sin embargo, las condiciones no son necesarias, por lo que el contrato de donación es, a los ojos del abogado angloamericano, un tipo inusual de contrato. (Al abogado angloamericano le parece extraño caracterizar una donación como un contrato porque el derecho angloamericano normalmente establece una clara distinción entre los dos. Los contratos normalmente son legalmente exigibles sólo si se ha proporcionado una contraprestación –un quid pro quo–, mientras que Los obsequios no requieren ninguna contraprestación para ser ejecutados. Son estrictamente gratuitos.)

Según la ley de 1999, el contrato puede ser escrito u oral, y también requiere que el donatario haga alguna indicación afirmativa de aceptación. No es necesaria la intención de realizar una transferencia inmediata de propiedad al donatario. Si el donante tiene la intención de que la donación surta efecto en el futuro y el donatario la acepta, el donatario tiene el derecho legal de hacer cumplir la donación como una cuestión de derecho contractual. Esta es una desviación significativa del derecho consuetudinario sobre donaciones, que generalmente no permite que las donaciones surtan efecto en el futuro. En otra desviación del derecho consuetudinario, no se requiere la entrega al donatario para que la donación sea ejecutable. Aunque la entrega es una característica central del contrato de donación, en el sentido de que efectúa un cambio de propiedad, la entrega no es necesaria para la validez del contrato de donación.

Sucesión al morir

La ley china permite al propietario de una propiedad disponer de ella en caso de muerte, ya sea por testamento o por sucesión intestada. La ley de sucesión intestada china se asemeja al patrón básico establecido en los países de derecho consuetudinario. Otorga partes fijas del patrimonio intestado a familiares según un orden de prioridad designado por la ley. La primera prioridad se da al cónyuge, a los hijos y demás descendientes y a los padres del difunto. Los hijos fallecidos podrán ser representados por sus hijos sobrevivientes o por sus descendientes más remotos. El siguiente orden de prioridad incluye hermanos y abuelos.

Las leyes de sucesión intestada chinas y estadounidenses difieren notablemente en algunas áreas; por ejemplo, los tribunales chinos tienen discreción para desviarse del patrón legal si el cambio está estructurado para brindar más atención a aquellas personas con quienes el difunto vivía o mantenía de otra manera. Otra diferencia importante es que la ley china exige que cualquier beneficiario designado en virtud de un testamento, que no sea una persona que sea heredera según el estatuto de intestado, debe notificar su intención de aceptar los bienes legados dentro de los dos meses siguientes a la recepción de la notificación del legado. Se considerará que cualquier beneficiario que no dé dicha notificación renuncia a los derechos derivados del testamento. Por el contrario, el derecho angloamericano invierte la presunción: un legatario en virtud de un testamento debe renunciar a cualquier propiedad legada; en caso contrario, la ley presumirá que el instrumento es aceptado.

Las formalidades requeridas por la ley china para una validez se parecerán mucho a las prescritas por la ley estadounidense. Generalmente, los testamentos deben estar escritos y presenciados, aunque un testamento sin testigos es válido si fue escrito a mano por el testador. Los testamentos orales sólo se permiten en caso de emergencia; una vez que ha cesado la emergencia, el testamento ya no es válido, lo que hace que los testamentos orales en China sean bastante similares a lo que la ley occidental llama una “donación causa mortis”.

La ley china permite a las personas celebrar acuerdos de apoyo al legado con otros. Según dicho acuerdo, una persona está obligada a cubrir la manutención de la otra, y este deber da derecho a la parte mantenida a un legado (o legado) según el testamento del promitente. En la medida en que el testamento sea incompatible o no cumpla con esta obligación, es inválido.

Al igual que otros sistemas jurídicos no basados ​​en el common law, el sistema de sucesión de China no tiene ningún dispositivo correspondiente al fideicomiso del common law. Si bien uno puede crear un contrato válido con un beneficiario de su patrimonio, la ley contractual china no reconoce ningún tipo de contrato que sirva como equivalente a un fideicomiso.

Ventas de terrenos y bienes inmuebles

En general, la propiedad de la tierra en China no puede transferirse de forma privada, ya que toda la tierra es propiedad del público, ya sea el Estado o la comunidad. Sólo el derecho de uso de la tierra y los bienes situados en ella están sujetos a transacciones de mercado.

Para que el propietario de bienes situados en un terreno (bienes inmuebles) pueda venderlos, debe tener el derecho de uso del terreno, así como la propiedad del bien y los certificados de registro de ambos. Tanto el derecho de uso como la propiedad del bien deben transferirse juntos; los dos no pueden separarse. La venta de bienes inmuebles se basa y se rige por el contrato y el derecho contractual. Los contratos deben constar por escrito firmado por ambas partes. Un contrato firmado por una sola parte es inoponible, incluso frente a la parte que lo firmó.

La plena ejecución de un contrato de compraventa no transfiere en sí misma la propiedad de un bien inmueble. Aunque el comprador haya pagado el precio total de compra, no adquiere la propiedad del activo hasta que la transacción se haya registrado en la agencia gubernamental local correspondiente.

Todas las ventas de activos inmobiliarios están sujetas a una garantía implícita de calidad. El vendedor deberá aportar un certificado de calidad al vender el activo. En los casos en que el activo inmobiliario sea vivienda comercial (a diferencia de vivienda residencial unifamiliar), está en vigor un sistema de licencia gubernamental. El departamento de vivienda inspeccionará el proyecto de vivienda, lo evaluará y determinará si emitirá el certificado. El comprador también puede inspeccionar la propiedad antes o después de cerrar el trato. Si el comprador descubre defectos importantes después de cerrar la transacción, todavía tiene derecho a anular el contrato y reclamar una indemnización.

Gregorio Alejandro