Werden die Hypothekenzinsen 2024 sinken? Hinweise aus der Fed-Ankündigung vom Mittwoch.

Die zentralen Thesen

• Die Federal Reserve kündigte am Mittwoch ihre fünfte Zinserhöhung in Folge an, nachdem die Leitzinsen durch Erhöhungen in den Jahren 2022 und 2023 auf fast ein 23-Jahres-Hoch gestiegen waren.
• Die Zinsschritte der Fed wirken sich nicht direkt auf die Hypothekenzinsen aus. Aber sie können Dominoeffekte auslösen, die sich auf die Zinssätze auswirken, die Kreditgeber bereit sind, anzubieten.
• Die Inflation ist einer der größten Treiber der Hypothekenzinsen und liegt weiterhin hartnäckig über dem Zielwert der Fed von 2 %.
  
• Die Hypothekenzinsen stiegen im Oktober auf ein 20-Jahres-Hoch, sind seitdem aber um mehr als einen Prozentpunkt gesunken.
• Die Fed sagte am Mittwoch, dass sie immer noch auf weitere gute Nachrichten zu Inflation und Beschäftigung warte, bevor sie über eine Zinssenkung nachdenke. Bis Ende 2024 werden jedoch drei Zinssenkungen prognostiziert.

Die vielen Faktoren, die die Hypothekenzinsen beeinflussen

Wenn die Federal Reserve ihren Federal Funds Rate anhebt – wie sie es in den Jahren 2022 und 2023 aggressiv getan hat – wird allgemein angenommen, dass dies die Hypothekenzinsen in die Höhe treibt. Und umgekehrt: Wenn die Fed die Zinsen senkt, werden die Hypothekenzinsen sinken. Bedeutet eine weitere Zinserhöhung der Fed, die am Mittwoch angekündigt wurde, dass die Hypothekenzinsen unverändert bleiben?

Der tatsächliche Zusammenhang zwischen der Fed und den Zinssätzen der Hypothekengeber ist nicht ganz so klar. Stattdessen wirken sich Maßnahmen der Zentralbank direkter auf die kurzfristigen Zinssätze aus, etwa auf Einlagenzinsen bei der Bank, Kreditkartenzinsen und Zinssätze für Privatkredite.

Aber Festhypotheken bieten einen langfristigen Zinssatz, und das macht eine Verbindung zu den Maßnahmen der Fed etwas schwieriger. Und tatsächlich können sich die Hypothekenzinsen und der Federal Funds Rate in entgegengesetzte Richtungen entwickeln – und tun dies manchmal auch.

Über den Leitzins der Fed hinaus wird der Hypothekarkreditmarkt von einer komplexen Mischung vieler wirtschaftlicher Faktoren beeinflusst. Dazu gehören Inflation, Verbrauchernachfrage, Immobilienangebot, die Stärke der aktuellen Wirtschaft und der Zustand des Anleihenmarktes, insbesondere der Renditen 10-jähriger Staatsanleihen.

Aber angesichts der historischen Geschwindigkeit und des Ausmaßes der Zinserhöhungen der Fed in den Jahren 2022–2023 – die den Leitzins innerhalb von 16 Monaten um 5,25 Prozentpunkte erhöhten – trug selbst der indirekte Einfluss des Fed-Funds-Zinssatzes dazu bei, die Hypothekenzinsen in den letzten beiden Monaten um einen ebenso historischen Betrag zu erhöhen Jahre.

Die Fed bleibt stabil, aber die Hypothekenzinsen sind gesunken

In die Geschichtsbücher der Hypotheken wird das Jahr 2023 als besonders schmerzhaftes Jahr für Hauskäufer eingehen. Zugegeben, im Jahr 2022 stiegen die Zinsen für 30-jährige Hypotheken schneller: Nachdem sie 2021 auf historische Tiefststände im Bereich von 2–3 % gesunken waren, schossen die Zinsen für 30-jährige Hypotheken im nächsten Jahr auf über 7 %. Das Tempo der Steigerungen im Jahr 2022 war erschreckend.

Aber das Jahr 2023 zeigte, dass die Hypothekenzinsen noch mehr Spielraum hatten. Obwohl der 30-Jahres-Durchschnitt im ersten Halbjahr 2023 größtenteils im Bereich von 6 % schwankte, katapultierte er sich im Oktober auf erstaunliche 8,45 % – den höchsten Wert seit fast 23 Jahren.

Heutzutage sind die Hypothekenzinsen immer noch historisch hoch. Doch seit Oktober sind sie erheblich gesunken und seit Weihnachten fünfmal sogar in den Bereich von 6 % gesunken. Der aktuelle Durchschnitt liegt etwas darüber, aber immer noch mehr als einen ganzen Prozentpunkt unter dem Höchstwert von 8,45 % vom letzten Herbst.

Aber warum passiert das, nachdem die Fed die Zinsen in fünf aufeinanderfolgenden Sitzungen stabil gehalten hat? Der Federal Funds Rate wurde im Juli 2023 auf 5,25 % angehoben und bleibt dort. Dennoch sind die Hypothekenzinsen gesunken.

Ein Hauptgrund liegt in der Inflation. Im Juni 2022 erreichte die Inflation mit 9,1 % den höchsten Stand seit 40 Jahren. Aber die Zinserhöhungskampagne der Fed hatte die Inflation direkt im Visier und sie konnte die Inflation bislang erfolgreich auf 3,2 % senken (Stand Februar). Obwohl die Fed also noch nicht beschlossen hat, mit der Senkung der Zinsen zu beginnen, hat die bereits geleistete Arbeit zur Inflationsbekämpfung zu einem Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen geführt.

Dennoch gehen viele davon aus, dass uns die erhöhten Hypothekenzinsen noch lange begleiten werden. Laut Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac: „Trotz des jüngsten Rückgangs bleiben die Hypothekenzinsen hoch, da der Markt mit dem Druck einer anhaltenden Inflation zu kämpfen hat.“ In diesem Umfeld besteht eine gute Chance, dass die Zinsen über einen längeren Zeitraum höher bleiben.“

Was die Maßnahmen der Fed im Jahr 2024 für Hypotheken bedeuten könnten

Die Entscheidung der Fed am Mittwoch, den Leitzins unverändert zu lassen, war keine Überraschung. Seit Wochen wurde mit überwältigender Mehrheit erwartet, dass die Zentralbank den Leitzins weiterhin auf dem aktuellen Niveau halten würde. Laut dem FedWatch Tool der CME Group geht die Mehrheit der Federal Funds-Händler tatsächlich davon aus, dass die erste Zinssenkung erst im Juni erfolgen wird.

Was am Mittwoch jedoch mit Spannung erwartet wurde , war der vierteljährliche „Dot Plot“ der Fed. Das Punktdiagramm ist eine Grafik, die mit einem unbenannten Punkt pro Ausschussmitglied zeigt, wo jeder Zentralbanker den Federal Funds Rate für Ende 2024, 2025 und 2026 vorhersagt.

Das am Mittwoch veröffentlichte Punktdiagramm zeigt eine durchschnittliche Prognose von drei Zinssenkungen bis zum Ende dieses Kalenderjahres, wobei fast die Hälfte der 19 Ausschussmitglieder diese Prognose übernommen hat. Sollte dies zum Tragen kommen, würde es den Federal Funds Rate bis zum Jahresende um 0,75 Prozentpunkte senken.

Dies ist ähnlich, wenn auch etwas konservativer, als die Prognose der Fed-Mitglieder vom Dezember. Zu diesem Zeitpunkt zeigte das Punktdiagramm auch eine mittlere Schätzung von drei Zinssenkungen, wobei jedoch mehr als ein Viertel der Ausschussmitglieder vier oder mehr Zinssenkungen prognostizierte. Im Gegensatz dazu zeigte das Punktdiagramm vom Mittwoch, dass nur ein einziger Zentralbanker (5 % des Ausschusses) mehr als drei Zinssenkungen vorhersagte.

Bei längerer Betrachtung deutet das Punktdiagramm auf weitere Zinssenkungen von jeweils etwa 0,75 Prozentpunkten in den Jahren 2025 und 2026 hin. Dies sind natürlich nur die besten Schätzungen der Ausschussmitglieder auf der Grundlage der ihnen derzeit vorliegenden Daten. Wie immer werden sie jede Zinsentscheidung einzeln auf der Grundlage der aktuellsten Wirtschaftsdaten treffen. Aber sobald die Fed zu einer ersten Zinssenkung bereit zu sein scheint, wird dies signalisieren, dass sie davon ausgeht, dass sich die Inflation stabilisiert hat.

Der erwartete nachlassende Inflationsdruck sowie die zusätzlichen Auswirkungen eines sinkenden Leitzinses im Jahr 2024 dürften die Hypothekenzinsen senken. Doch während die Fed ihren Leitzins in den Jahren 2022–2023 rasch anhob, wird erwartet, dass sie die Zinsen im Jahr 2024 und darüber hinaus deutlich langsamer senken wird. Daher wird erwartet, dass auch etwaige Verbesserungen der Hypothekenzinsen schrittweise erfolgen.

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So ermitteln wir die besten Hypothekenzinsen

Um die Hypothekenzinsen beurteilen zu können, mussten wir zunächst ein Kreditprofil erstellen. Dieses Profil umfasste einen Kredit-Score zwischen 700 und 760 mit einem Immobilien-Beleihungsauslauf (LTV) von 80 %. Mit diesem Profil haben wir den Durchschnitt der niedrigsten Zinssätze ermittelt, die von mehr als 200 der besten Kreditgeber des Landes angeboten werden. Diese Zinssätze stellen dar, was echte Verbraucher beim Kauf einer Hypothek sehen werden. 

Das gleiche Kreditprofil wurde für die Karte mit den besten Landeszinsen verwendet. Wir haben dann den niedrigsten Zinssatz ermittelt, der derzeit von einem befragten Kreditgeber in diesem Bundesstaat angeboten wird. 

Bedenken Sie, dass sich die Hypothekenzinsen täglich ändern können und diese Durchschnittszinsdaten nur zu Informationszwecken dienen. Die persönliche Kreditwürdigkeit und das Einkommensprofil einer Person sind ausschlaggebend dafür, welche Kreditzinsen und Konditionen sie erhalten kann. In den Darlehenszinsen sind keine Beträge für Steuern oder Versicherungsprämien enthalten. Es gelten die Bedingungen des jeweiligen Kreditgebers.