Ortak Kiracılığın (TIC) Açıklaması: Nasıl Çalışır ve Ortak Kiracılıkla Karşılaştırılması.

James Chen, CMT uzman bir tüccar, yatırım danışmanı ve küresel pazar stratejistidir.

Ortak Kiracılık (TIC) Nedir?

Ortak Kiracılık (TIC), iki veya daha fazla tarafın bir gayrimenkul veya arsa üzerinde mülkiyet haklarını paylaştığı yasal bir düzenlemedir. Her bağımsız malik, ister ticari ister konut olsun , toplam mülkün eşit veya farklı bir yüzdesini kontrol edebilir . Taraflar ortak olarak kiracı olarak bilinir.

Ortak Kiracılık, üç tür ortak mülkiyetten biridir. Diğer iki tür ise Müşterek Kiracılık ve Bütünlüklü Kiracılıktır. TIC'nin hayatta kalma hakkı yoktur ve ortak bir kiracı öldüğünde, mülkteki payları mülk payının lehtarının belirlenebileceği mülklerine geçer.

Temel Çıkarımlar

• Ortak Kiracılık (TIC), iki veya daha fazla tarafın bir gayrimenkul veya arazi parselinde mülkiyet payına sahip olduğu yasal bir düzenlemedir.
• Ortak kiracılar mülkün farklı yüzdelerine sahip olabilirler.
• Ortak kiracılar, ölümleri üzerine mülkteki paylarını adı geçen bir lehtara miras bırakabilirler.
• Ortak Kiracılık ve Bütünlük Kiracılığı diğer iki mülkiyet sözleşmesi türüdür.

Ortak Kiracılık (TIC) Nasıl Çalışır?

Mülk sahipleri, mülkün tüm alanlarında ortak hisse ve ayrıcalıklara sahip kiracılar olarak, ancak her kiracı, mülkün farklı bir yüzdesine veya orantılı mali payına sahip olabilir.

Ortak Kiracılık sözleşmeleri herhangi bir zamanda oluşturulabilir ve diğer üyeler zaten bir TIC düzenlemesine girdikten sonra bir kişi bir mülkteki hisse olarak katılabilir. Her kiracı ayrıca kendi mülkiyet payı karşılığında bağımsız olarak satış yapabilir veya borç alabilir.

Sahip olunan mülkün yüzdesi değişmekle birlikte, ortak kiracı, mülkün belirli bir kısmı üzerinde mülkiyet iddiasında bulunamaz.

Kiracılığın Ortak Olarak Sona Ermesi

Bir veya daha fazla kiracı, ortak bir anlaşmayla Ortak Kiracılığı feshetmek için diğer üyeleri satın alabilir. Anlaşmaya varılamadığı durumlarda, gönüllü veya mahkeme kararıyla taksim davası açılabilir.

Yasal bir paylaşım davasında mahkeme, bir kişiyi kendi iradesi dışında mülkünü satmaya zorlamadan, mülkü her bir tarafın ayrı ayrı sahip olduğu ve yönettiği bölümlere ayırarak mülkü ayni bir bölüm olarak bölecektir. 

Kiracıların birlikte çalışmayı reddetmeleri halinde, satış yoluyla mülkün bir bölümüne girmeyi düşünebilirler. Bu durumda, holding satılır ve gelirler, mülkteki paylarına göre kiracılar arasında paylaştırılır.

Ortak Kiracılığa Tabi Emlak Vergileri

Ortak Kiracılık sözleşmesi bir arazi veya mülk parselini yasal olarak bölmediğinden, çoğu vergi yargı bölgesi her bir mal sahibine sahiplik yüzdesine dayalı olarak orantılı bir emlak vergisi faturasını ayrı ayrı tahsis etmeyecektir. Çoğu zaman, ortak kiracılar tek bir emlak vergisi faturası alırlar.

Pek çok yargı bölgesinde, bir TIC sözleşmesi kiracılara müşterek ve müteselsil sorumluluk yükler; burada bağımsız mülk sahiplerinin her biri, değerlendirme tutarının tamamına kadar emlak vergisinden sorumlu olabilir. Sorumluluk, sahiplik düzeyine veya yüzdesine bakılmaksızın her sahip için geçerlidir.

Kiracılar ödemeleri gelir vergisi beyannamelerinden düşebilirler . Eğer vergi yargısı müşterek ve müteselsil sorumluluğu takip ediyorsa, her kiracı katkıda bulunduğu tutarı düşebilir. Bu prosedürü takip etmeyen ilçelerde, toplam verginin belirli bir yüzdesini mülkiyet düzeylerine kadar düşebilirler.

Müşterek Kiracılık ve Bütünlük Bazında Kiracılık

Ortak Kiracılığın yanı sıra, iki ek ortak mülkiyet biçimi yaygın olarak kullanılmaktadır: Ortak Kiracılık ve Bütünlük Kiracılığı.

Müşterek Kiracılıkta kiracılar aynı tapulu bir mülkten aynı anda eşit pay alırlar. İki kiracının her biri %50 hisseye sahiptir. Bir tarafın diğerini satın almak istemesi durumunda mülkün satılması ve gelirin eşit olarak dağıtılması gerekir.

Ortak Kiracılıkta, mülkiyet kısmı ölüm anında bireyin mirasına geçer. Müşterek Kiracılıkta mülkün mülkiyeti hayatta kalan malike geçer.

Bazı eyaletler evli çiftler için Ortak Kiracılığı varsayılan mülk sahipliği olarak belirlerken, diğerleri Ortak Kiracılık modelini kullanıyor. Bazı eyaletlerde kullanılan üçüncü bir yöntem ise, her eşin mülkte eşit ve bölünmez menfaate sahip olduğu Bütünlük Kiracılığıdır .

Bütünüyle Kiracılar'da, her iki taraf da sanki her biri tam malikmiş gibi mülk üzerinde %100 eşit paya sahiptir. Evli bir çiftin TBE anlaşması varsa, mülkün sahibi tek bir kişi olarak kabul edilir.

Ortak Kiracılığa ilişkin sözleşme koşulları tapuda , tapuda veya yasal olarak bağlayıcı diğer mülk sahipliği belgelerinde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Kiracılığın Ortak Artıları ve Eksileri

Bir aile üyesi veya iş ortağıyla ev satın almak emlak piyasasına girmeyi kolaylaştırabilir . Mevduatın, ödemelerin ve bakımın bölünmesi, bireysel alıcı için gayrimenkul yatırımını daha ucuz hale getirir.

Bununla birlikte, mülkü ortak olarak kiracı olarak ipotek ettirirken, tüm borçlular kredi sözleşmesini imzalar ve kabul ederler; temerrüt durumunda , borç veren tüm kiracıların mülklerine el koyabilir. Bir veya daha fazla borçlu, konut kredisi ödemesinden paylarına düşeni ödemeyi bırakırsa, diğer borçlular kredinin tamamının ödenmesinden hâlâ sorumludur.

Mülke fayda sağlamak için bir vasiyetname kullanmak, kiracıya kendi payları üzerinde kontrol sağlar. Ancak geri kalan kiracılar daha sonra tanımadıkları veya anlaşamadıkları bir kişiye mülkün sahibi olabilirler. Mirasçı, isteksiz kiracıları mülkü satmaya veya bölmeye zorlayarak bir taksim davası açabilir.

Artıları

• Gayrimenkul alımını kolaylaştırıyor

• Kiracı sayısı değişebilir

• Farklı sahiplik dereceleri mümkün

Eksileri

• Otomatik hayatta kalma hakkı yok

• Tüm kiracılar borç ve vergilerden eşit derecede sorumludur

• Bir kiracı mülkün satışını zorlayabilir

Ortak Kiracılık Örneği

Kaliforniya, Topluluk Mülkü , Ortaklık, Ortak Kiracılık ve Ortak Kiracılığı içeren dört tür mülkiyete izin verir . TIC, evli olmayan taraflar veya ortaklaşa mülk edinen kişiler arasında varsayılan biçimdir.

Bu mülk sahipleri, anlaşmalarında veya sözleşmelerinde Ortaklık veya Ortak Kiracılık olarak aksi açıkça belirtilmediği sürece, ortak kiracı statüsüne sahiptirler.

Ortak mülkiyet konusunda uzmanlaşmış bir San Francisco emlak hukuku firması olan SirkinLaw'a göre TIC, San Francisco'daki en yaygın ev sahipliği türlerinden biridir. TIC dönüşümlerinin Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego ve Marin ve Sonoma ilçeleri dahil Kaliforniya'nın diğer bölgelerinde de giderek daha popüler hale geldiğini savunuyorlar.

Ortak Kiracılık Ne Fayda Sağlar?

Ortak kiracılık (TIC), iki veya daha fazla tarafın, bir bina veya arsa gibi bir gayrimenkul parçasına ortaklaşa sahip olduğu yasal bir düzenlemedir. Bir TIC'nin temel özelliği, her iki tarafın da mülkteki paylarını satabilmesi ve aynı zamanda mülkteki paylarını mirasçılarına devretme hakkını saklı tutmasıdır.

Ortak Kiracılardan Biri Öldüğünde Ne Olur?

Ölen kiracının mülkiyet payı o kiracının mirasına geçer ve ölen kiracının vasiyetine uygun olarak kullanılır. Hayatta kalan kiracılar mülkün sahibi olmaya ve mülkte oturmaya devam eder.

Kiracılar Arasındaki Ortak Anlaşmazlık Nedir?

TIC kiracıları, mülkün sahiplik yüzdesine bakılmaksızın mülkün tamamını kullanma konusunda eşit haklara sahiptir. Sahiplik payına rağmen bakım ve onarım bölünmüş durumda. Azınlık sahibi bir mülkün aşırı veya kötüye kullanılması durumunda sorunlar sıklıkla ortaya çıkar.

Alt çizgi

Ortak Kiracılık, ortak kiracılar olarak adlandırılan iki veya daha fazla tarafın gayrimenkul veya arazi üzerindeki çıkarlarını paylaştığı üç mülkiyet türünden biridir. Kiracılar olarak mülk sahipleri, her bir kiracının mülkteki mali veya orantılı payına bakılmaksızın, mülkün tüm alanlarında ortak çıkarları ve ayrıcalıkları paylaşırlar. Diğer iki mülkiyet sözleşmesi türü Ortak Kiracılık ve Bütünlük Kiracılığıdır.