Prêts hypothécaires exclusifs et prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire.

Si vous avez 62 ans ou plus et êtes propriétaire d'une maison, vous avez peut-être entendu parler des prêts hypothécaires inversés. Cet outil financier offre un moyen de transformer la valeur nette de votre propriété en liquidités sous forme d’un montant forfaitaire, sur une base mensuelle ou sous forme d’une marge de crédit. Pour beaucoup de personnes qui ont des difficultés avec un revenu fixe, les prêts hypothécaires inversés peuvent leur donner une marge de manœuvre financière tout en leur permettant de rester dans leur maison bien-aimée.

Le concept d’hypothèque inversée est relativement simple, mais trois types différents sont disponibles, selon votre niveau de revenu. Nous discuterons des différences entre un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) et un prêt hypothécaire inversé exclusif ou géant .

Points clés à retenir

• Les prêts hypothécaires inversés exclusifs offrent la possibilité d’emprunter des sommes d’argent plus importantes avec moins de réglementations.
• Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) offrent plus de protection aux propriétaires.
• Vous devez faire appel à un prêteur accrédité par la Federal Housing Administration (FHA) pour un HECM.
• Une hypothèque inversée exclusive a des coûts initiaux inférieurs, mais les coûts globaux sont inférieurs avec un HECM.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé

Une hypothèque inversée est un prêt qui emprunte sur la valeur nette d’une maison. Les prêts hypothécaires inversés ne sont disponibles que pour les personnes âgées de plus de 62 ans disposant d’une valeur nette immobilière importante. Après la demande, l’argent emprunté est versé au propriétaire sous forme d’une somme forfaitaire, d’un versement mensuel ou d’une marge de crédit.

Le propriétaire doit être en mesure de se tenir au courant de toutes les taxes foncières et de maintenir la maison en bon état. Le prêt est remboursé lorsque le propriétaire décède, vend la maison ou déménage pendant plus de 12 mois consécutifs. Après avoir quitté la maison pour l’une de ces raisons, la maison est vendue et le produit de la vente paie au prêteur le montant emprunté plus les frais d’intérêt et les frais de service.

Comment fonctionne un HECM

Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) , également connus sous le nom de prêts hypothécaires inversés de la Federal Housing Administration (FHA) pour les personnes âgées, sont des prêts hypothécaires inversés soutenus par la FHA. Ce lien avec le gouvernement s'accompagne de plus de réglementations mais aussi d'une mesure de sécurité pour vous.

Étant donné que les HECM sont assurés par la FHA, ils ne peuvent être proposés que par un prêteur agréé par la FHA. Ils exigent également que chaque emprunteur assiste à une séance de conseil hypothécaire du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) , au cours de laquelle un conseiller peut aider à montrer l'impact de l'HECM sur la vie financière de l'emprunteur. Cela permet de réduire les escroqueries hypothécaires, qui peuvent constituer un gros problème.

Les normes d’un HECM sont simples :

• Vous devez être âgé de 62 ans ou plus.
• Vous devez occuper la maison, le condo ou l’unité multifamiliale comme résidence principale.
• Vous devez disposer de capitaux propres considérables, généralement interprétés comme signifiant 50 % ou plus.
• Vous devez être en mesure de payer vos impôts fonciers, votre assurance habitation et d’entretenir la maison.
• Vous ne devez être en retard sur aucune dette fédérale.

Les montants HECM sont basés sur vos capitaux propres et votre âge, le taux d'intérêt actuel et le moindre de la valeur estimative ou de la limite hypothécaire de 970 800 $. Cela empêche les gens d'emprunter beaucoup trop et de se retrouver sous l'eau avec leur prêt hypothécaire .

Le seul inconvénient d’un HECM est qu’il y a des frais supplémentaires. Les HECM sont considérés comme des prêts sans recours , ce qui signifie que même si vous finissez par emprunter plus que vos capitaux propres disponibles, le prêteur ne peut pas vous forcer à déménager. Pour aider à protéger les prêteurs, chaque HECM est soumis à des primes d'assurance hypothécaire initiales de 2 % du total du prêt au moment de la clôture, et pendant la durée du prêt, vous devrez payer une prime d'assurance hypothécaire annuelle de 0,5. % du solde hypothécaire impayé.

Les HECM exigent également des frais de montage, tels que des frais de titre, des évaluations , etc., nécessaires à toute clôture de prêt. Tous les frais de service sont plafonnés à 35 $ par mois.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé propriétaire ou géant

Un prêt hypothécaire inversé exclusif ou géant peut s’avérer utile pour ceux qui possèdent des maisons de plus grande valeur. Étant donné qu’un HECM a un plafond sur le montant que vous pouvez emprunter, ceux qui possèdent une maison riche voudront peut-être exploiter plus que le montant autorisé. Une hypothèque inversée exclusive peut dépasser la limite de la FHA, même si elle se rapproche rarement de l'emprunt du montant total de vos capitaux propres.

Étant donné que les prêts hypothécaires inversés exclusifs ne sont pas garantis par la FHA, ils ne sont pas soumis aux réglementations de la FHA, telles que la séance de conseil obligatoire ou les paiements initiaux et continus de l' assurance hypothécaire . Même si cela peut sembler une bonne chose, cela supprime également le niveau de protection des personnes âgées. Les prêteurs qui pourraient ne pas être admissibles au soutien de la FHA peuvent proposer des prêts hypothécaires inversés exclusifs.

Les prêts hypothécaires inversés propriétaires ont également tendance à avoir des coûts initiaux inférieurs à ceux des HECM. L’élimination de l’assurance hypothécaire en est une grande partie. Cependant, les HECM ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires inversés exclusifs. Vous devrez faire le calcul pour déterminer quelle est l’option la plus rentable pour votre situation spécifique.

Important

La plupart des prêts hypothécaires inversés exclusifs proposent un paiement forfaitaire à la clôture uniquement. Si vous souhaitez des versements mensuels, un HECM est le meilleur choix.

Les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont-ils susceptibles d’être frauduleux ?

Il existe de nombreuses sociétés fiables proposant des prêts hypothécaires inversés géants. Cependant, comme il n'y a aucune exigence de conseils hypothécaires ou de soutien de la Federal Housing Administration (FHA) pour le prêteur , ils sont plus vulnérables aux escroqueries . Étant donné que des maisons de plus grande valeur sont sur le point d'être coupées, il y a davantage d'incitations à persuader les personnes âgées d'envisager des prêts hypothécaires inversés exclusifs.

Y a-t-il une limite d’âge pour les prêts hypothécaires inversés exclusifs ?

Oui. La norme générale pour les prêts hypothécaires inversés exclusifs est de 62 ans, tout comme les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM). Cependant, certaines entreprises les proposent à partir de 60 ans. Une société a annoncé qu'elle commencerait à proposer des prêts hypothécaires inversés exclusifs aux propriétaires âgés de 55 ans et plus, mais uniquement dans certains États. Vérifiez auprès du prêteur hypothécaire pour connaître la limite d’âge dans votre état.

Y a-t-il une limite à la façon dont j’utilise mes fonds hypothécaires inversés exclusifs ?

Non. Vous pouvez utiliser vos fonds hypothécaires inversés géants pour rembourser l’hypothèque actuelle, payer des réparations domiciliaires, consolider des dettes ou même prendre des vacances. Gardez à l’esprit que l’argent emprunté devra toujours être remboursé lorsque vous vendez la maison ou que vous décédez, auquel cas vos héritiers devront vendre la maison ou rembourser le prêt avec d’autres fonds.

L'essentiel

Alors que les HECM et les prêts hypothécaires inversés exclusifs offrent tous deux la possibilité d'emprunter sur vos capitaux propres, les HECM le font avec plus de protections en place pour vous. Les HECM sont également beaucoup plus courants que les prêts hypothécaires inversés exclusifs, il peut donc être plus difficile de trouver le bon prêteur pour un prêt hypothécaire inversé géant. Si vous possédez une maison de grande valeur et avez besoin d’une somme d’argent importante, un prêt hypothécaire inversé géant peut être votre seule option. N’oubliez pas que vous devriez toujours discuter avec un conseiller de confiance des avantages et des inconvénients de chaque type de prêt hypothécaire inversé .